【思考】企业兼并融合，行业洗牌加速，中小物业如何在逆境中发展？

 

 

根据第四届中国物业管理创新发展论坛主论坛上发布的《2018全国物业管理行业发展报告》中的最新数据显示：我国目前有11.8万家物业服务企业；904.7万物业管理行业从业人员；管理面积达246.65亿平方米；年总营收达6007.2亿。其中，TOP100的物业服务企业物在管面达到79.13亿平方米，占到行业总面积的32.08%；企业人员达到163.95万人，占行业总人数的18.12%；物业营业收入达1804.27亿元，占行业总收入30.04%。由此推算，中小型物业服务企业数量占行业企业总数量90%左右；企业人员占行业总人数80%左右；管理面积仅占行业总管理面积60%左右。

▲ 2017物业百强企业不同层级管理面积情况

（数据来源：中国指数研究院）

 

中国指数研究院的数据也同样显示，中国百强物业公司的市场占有率从2013年底的16.28%逐步增加到2017年底的32.42%，其中TOP10企业管理面积均值达到21588.21万平方米。

 

大背景下，百强物业服务企业各项数据持续呈上涨趋势，占比将会越来越大，物业管理行业互联网+的发展模式逐渐成熟，促进了整个行业的兼并融合和规模化发展，市场强者恒强、加速集中的势头越来越快。据预测，2026年，百强企业在管项目总建筑面积将达到228.27亿平方米，市场份额将达到67.33%。

 

那么，中小物业服务企业如何在夹缝中生存？

 

 

百强物业企业之所以发展得越来越好，是因为他们综合实力较强，在拥有完整的管理体系、较为充足的运维资金和丰富的行业资源的同时，对行业发展趋势具备敏锐的洞察力。

 

10月24日，复旦大学城市发展研究院、复旦大学中国城镇化研究中心发布《2018中国上市物业服务价值创新研究报告》，首创发布“中国物业服务价值创新指数”，其指数涵盖“经营业绩”、“市场价值”、“技术创新”、“服务创新”和“商业创新”5个一级指标，从“技术创新”角度分析，2018年将有65%的上市物业企业采用技术手段转型，其中4%将建设智慧社区。

 

▲ 2014-2017年百强企业智能化投入情况

（数据来源：中国指数研究院）

▲ 2017年百强企业不同层级APP数量占比

（数据来源：中国指数研究院）

 

房地产行业发展速度减缓，新增物业资源随之减少，物业服务企业的焦点从新增物业资源转向存量物业资源运营。许多百强物业企业已经完成了信息化升级，并和专业的科技公司合作投资建设了智慧社区运营平台，提高人员工作效率和客户来源，并在相当程度上提高了经营效益。物业行业的社区运营道路也逐渐由迷茫走向明朗，物业资本化由疯狂走向理性。

 

中小物业服务企业应该正视现有问题，紧跟行业发展步伐，建设智慧社区，开展社区运营，把握当前红利。

 

 

目前，中小物业服务企业呈现“三高三低”（企业数量高、总管理面积高、就业率高，人均收入低、科技化含量低、员工文化水平低）的现状，在发展社区运营中面临几个方面的挑战：

 

1、效率问题

从《2018中国上市物业服务价值创新研究报告》公布的数据可以看到，被纳入“上市物业服务创新价值评估”范围的104家上市公司中，人员管理效率比行业均值高7.6%，单位员工产值是行业平均水平的3.6倍。结合行业整体数据可以看出，中小物业服务企业虽然人数占比高，但管理面积低，相应的人均管理面积低，工作效率低。

 

企业若快速扩张，管理项目会成倍的增长，工作量必然随之增加，人员工作效率能否同步提升？各个交接环节的时间成本能否有效控制。若一味依赖增加员工数量来满足运营管理需求，企业运营成本会不断增长。若效率低、管理与实际脱节就无法保证服务工作正常完成，导致满意度降低，企业同样无法长期生存。因此提高效率是首要目标。

 

2、成本问题

除了不断提高的人工成本，很多中小物业服务企业面临信息化转型成本过高的问题。若独立搭建信息化平台，企业至少要承担服务器成本、网络设备成本、软件成本、交付成本、后期维护成本，若不采用信息化手段，必然会被市场淘汰。因此寻找低成本的信息化社区运营平台是必经之路。

 

3、资源问题

企业若开展社区运营需要具备一定的招商能力，中小物业服务企业在行业资源方面相对匮乏，成熟的服务供应商通常会选择规模大且发展稳定的平台合作，这种情况下，中小平台很难获得全面的合作资源，进行规模化运营。因此借助成熟、开放的平台来借船出海成为最佳选择。